Baugenehmigung Bauplan Zirkel Lineal Schreibtisch

Ohne eine Baugenehmigung wird es in Deutschland oftmals schwierig mit der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens. Denn die entsprechende Genehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes bzw. der jeweiligen Gemeinde stellt eine wichtige Grundlage im Baurecht (Landesbauordnung § 58) dar. In dem Verfahren wird außerdem festgestellt, ob dem beantragten Bauvorhaben hinsichtlich des öffentlichen Rechts keine Bedenken entgegenstehen. Erfahren Sie hier bei uns alles, was Sie über das Thema Baugenehmigung wissen müssen!

Gartenhaus & Co. – Wann benötigt man überhaupt eine Baugenehmigung?

In der Regel benötigen Sie für jede Errichtung, Erweiterung oder Nutzungsänderung eine Baugenehmigung. Auch beim Gartenhaus kann es zum Beispiel sein, dass Sie diese brauchen. Folgende Faktoren können zur Beurteilung herangezogen werden:

  • Größe und Höhe (unterschiedlich je nach Bundesland)
  • Art und Verwendung
  • Standort
  • Fundament

Keine Baugenehmigung wird benötigt, wenn Sie ein genehmigungsfreies oder verfahrensfreies Bauvorhaben planen. Das könnte zum Beispiel ein Umbau sein, der auch ohne behördliches Genehmigungsverfahren stattfinden darf. Hier müssen Sie lediglich Ihre Gemeinde darüber informieren.

Bauantrag: Das vereinfachte Verfahren oder wann man freigestellt wird

Es gibt aber auch Ausnahmen: So ist für das Errichten oder den Umbau von Wohngebäuden mittlerer sowie geringer Höhe keine Baugenehmigung erforderlich. Voraussetzung für das sogenannte Freistellungsverfahren ist ein qualifizierter Bebauungsplan. Zudem können Sie als Bauherr einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde beantragen, um das Verfahren zu vereinfachen. Letzteres nennt sich vereinfachtes Genehmigungsverfahren.

Benötigte Unterlagen für den Bauantrag

Ein offizieller Bauantrag bei der zuständigen Behörde ist für das Erlangen einer Baugenehmigung Pflicht. Dafür müssen Sie entsprechende amtliche Formulare verwenden und eine Reihe weiterer Anlagen zu Ihrem Vorhaben einreichen:

  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Angaben zur straßenmäßigen Erschließung
  • Angaben zur Wasserversorgung sowie Grundstücksentwässerung
  • Nachweise über Statik, Schallschutz und Dämmung

Es empfiehlt sich, dass Sie sich vorab bei Ihrer zuständigen Baugenehmigungsbehörde erkundigen. Denn je nach Bauvorhaben ist das Einreichen weiterer Unterlagen erforderlich. Dies kann auch der Entwurfsverfasser, Architekt oder ein Bauingenieur, für Sie übernehmen.

Die Genehmigung: Kosten, Zeit, Verfahren

Wie lange es dauert, bis Sie den ersten Spatenstich setzen können und die zuständige Behörde Ihnen eine Baugenehmigung erteilt, ist unterschiedlich. Je nach Antragslage kann dies zwischen drei und vier Monate dauern – und das ist unabhängig davon, ob Sie ein ganzes Haus bauen möchten oder „nur“ einen Anbau planen. Immerhin richten sich die Kosten für den Bauantrag nach der Höhe der Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens. Generell sollten Sie mit rund 0,5 bis 1 Prozent der Bausumme für die Antragskosten rechnen.

Hinweis: Die Baugenehmigung erlischt drei Jahre nach der Erteilung oder bei einer Unterbrechung von drei Jahren.

So funktioniert das Baugenehmigungsverfahren:

  1. Der Antrag wird mit den Bauvorlagen in dreifacher Ausfertigung bei Gemeinde eingereicht.
  2. Die Gemeinde behält eine Ausfertigung und leitet die restlichen Dokumente an das Amt für Kreisentwicklung und Baurecht weiter. Zudem informiert sie angrenzende Nachbarn.
  3. Das Amt für Kreisentwicklung und Baurecht prüft den Antrag sowie die Bauvorlagen und hört Stellungnahmen dazu an. In dieser Instanz wird abschließend final über die erhobenen Einwendungen und den Antrag auf Baugenehmigung entschieden.

Bauen ohne Baugenehmigung und die nachträgliche Baugenehmigung

Ohne eine Baugenehmigung zu bauen, ist keine gute Idee. Denn damit riskieren Sie hohe Strafen. Je nach Bundesland sind teilweise Bußgelder von bis zu 500.000 Euro fällig. Zudem kann die Nutzung des Bauobjektes von der jeweiligen Behörde untersagt werden. Oder es droht der Rückbau sowie schlimmstenfalls ein kompletter Abriss. Das gilt auch für sogenannte Schwarzbauten, welche bereits seit vielen Jahrzehnten bestehen. Um die empfindlichen Konsequenzen zu umgehen, lässt sich eine Baugenehmigung noch nachträglich einholen. Hierbei ist es wichtig, dass das Objekt den gesetzlichen Anforderungen sowie dem Bebauungsplan entspricht.

Baugenehmigung und Nachbarn sowie weitere Anlieger

An dieser Stelle wagen wir einen kleinen Perspektivenwechsel und klären, inwiefern Sie sich als Nachbar bei einer Baugenehmigung beschweren können. Denn tatsächlich sind die nachbarschaftlichen Rechte bei einer Baugenehmigung oft umfangreicher, als Sie vielleicht im ersten Augenblick vermuten. Möchten Sie als Nachbar gegen eine Baugenehmigung Widerspruch einlegen, können Sie dies in bestimmten Fällen nämlich durchaus tun.

Folgende Einsprüche werden grundsätzlich akzeptiert:

  • Fehlende Einhaltung der Abstandsflächen
  • Verletzung des Rücksichtnahmegebots
  • Maß der Nutzung
  • Außengestaltung
  • Lärm
  • Immission
  • Gebietsverträglichkeit

Wurden Sie vorab über die Baugenehmigung in Kenntnis gesetzt, haben Sie als Nachbar einen Monat Zeit, um Widerspruch einzulegen. Dadurch muss die jeweilige Bezirksverwaltung die Genehmigung zwingend prüfen. Hatten Sie keine Kenntnis über die Baugenehmigung, können Sie innerhalb eines Jahres den Widerspruch eingelegen. Hinweis: Der Baubeginn kann unter Umständen als Kenntnisnahme gewertet werden.

Der Schutz der Umwelt sowie der Klimaschutz gelten dabei als essenzieller Faktor im öffentlichen Baurecht im Baugesetzbuch (BauGB). Mehr zum Thema “nachhaltiges Bauen” in unserem Artikel!

Formulare und Vorlagen

Eine Baugenehmigung zu bekommen, ist nicht immer einfach. Vor allem ist es aber Ländersache. Je nach Bundesland gibt es nämlich andere Vorgaben und Richtlinien in der Bauordnung (BauO). Wir haben Ihnen hier die wichtigsten Formulare sowie Vorlagen und Informationen der einzelnen Bundesländer verlinkt:

Diese finden Sie in der Regel auch bei Ihrem Rathaus.


Wir hoffen, wir konnten Ihnen bei Ihrem Bauvorhaben weiterhelfen. Auch zur Bauvoranfrage beraten wir Sie. Ihr Westwing-Team!

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