Wohnungsbesichtigung: Unsere 6 besten Tipps inkl. Checklisten!

Ein bisschen ist es wie ein Rendezvous. Natürlich kannst Du Dich auf den ersten Blick verlieben, aber meist lohnt sich doch ein zweiter Blick – und ein dritter. Auch bei der Wohnungsbesichtigung gilt es Augen und Ohren offenzuhalten und ganz genau hinzuschauen, ob Dir auch wirklich gefällt, was Du siehst. Vor allem, ob Dir gefällt was hinter der Fassade steckt. Wenn ja, dann musst Du nur noch die andere Seite von Dir überzeugen. Wie dieser Balanceakt garantiert gelingt, erklären wir hier. Damit Dir nichts entgeht, Du nach der Besichtigung keine Überraschung erlebst und wie Du Dich selbst gut verkaufst. Das Wichtigste wollen wir direkt zum Einstieg klarstellen.

Alle Bilder in diesem Artikel sind Inspiration aus unserem B2B Projekt mit Dietmann Professional, Vienna Heights.

Tipp 1: Dich nicht blenden oder unter Druck setzen lassen

Was wir damit sagen wollen: Ja, Du bist auf der Suche nach einer Wohnung. Aber der Vermieter ist auch auf der Suche nach einem zuverlässigen Mieter. Fühl Dich nicht gezwungen bei der erstbesten Wohnung zuzuschlagen. Sondern schau ganz genau hin. Hält die erste Euphorie um eine Wohnung was sie verspricht, dann lohnt es sich, um die Traumwohnung zu kämpfen.

Unsere Checkliste soll Dir helfen bei der Wohnungsbesichtigung Pro und Contra zu erkennen:

Scheint ausreichend Tageslicht in die Wohnung? Welche Zimmer bekommen kaum Sonne ab? Deswegen immer bei Tageslicht besichtigen.
Hat die Wohnung alles wonach Du suchst? Zum Beispiel eine Einbauküche, einen Balkon oder eine Badewanne. Dies solltest Du Dir vorab überlegen.
Sind die Räume so aufgeteilt, dass sie Deinen Ansprüchen und Bedürfnissen entsprechen? Stört Dich beispielsweise ein Durchgangszimmer?
Wirst Du genügend Stauraum haben?
Wie laut ist es in der Wohnung? Kannst Du die Nachbarn oder die Straße hören?
Wie wird die Wohnung geheizt? Wie sind die Heizkörper verteilt?
Sind genug Steckdosen vorhanden und sind sie an den richtigen Stellen?
Gibt es einen Satelliten- oder Kabelanschluss für Fernseher?
Haben die Fenster Rollos? Funktionieren sie auch?

Wohnungsbesichtigung: Fragen, die Du zudem stellen solltest

Komm vorbereitet an. Du kannst Dich ruhig Fragen notieren genauso auch die Antworten vor Ort. Überlege Dir, was Du über Deine zukünftige Wohnung wissen willst.

Wir geben Dir einige Beispiele für wichtige allgemeine Fragen. An dieser Checkliste kannst Du Dich orientieren. Aber manche davon könnten für Dich vielleicht überhaupt nicht relevant sein. Wie zum Beispiel die Frage nach den Parkmöglichkeiten. Andere speziellere Fragen könnten für Dich hingegen entscheidend sein. Gibt es zum Beispiel gute Strecken zum Joggen in der Nähe?

Nach Wohnungsbesichtigung solltest Du alle Informationen haben, die Du brauchst, um eine Entscheidung zu treffen.

Solche Fragen können zum Beispiel sein:

Mit welchen Nebenkosten müssen Du rechnen? Wofür werden Nebenkosten berechnet?
Wie hoch sind die zu erwartenden Heizkosten?
Wann fällt das meiste Sonnenlicht auf Deinen Balkon oder Deine Terrasse?
Was wird mitgemietet? Was gehört alles zur Wohnung? Wie ein Stellplatz, ein Keller- oder Dachbodenanteil?
Gibt es eigene Fahrradabstellplätze? Und zudem welche für einen Kinderwagen?
Was soll vom Vormieter abgelöst werden? Zum Beispiel eine Küche oder auch Möbel.
Gibt es Hausregeln wie feste Ruhezeiten, zur Nutzung von Waschräumen oder bezüglich geteilter Aufgaben im Garten?
Wie ist die Infrastruktur und Lage einzuschätzen? Kann der Vermieter oder Vormieter etwas zu Einkaufsmöglichkeiten, öffentlichen Verkehrsmitteln, Grünflächen oder Ärzten in der Nähe erzählen?

Tipp 2: Knipse Fotos

Du musst wissen: Unerlaubt Fotos machen ist verboten. Frage den Vermieter oder Makler unbedingt um Erlaubnis. Gerade, wenn die Wohnung noch von den Vormietern bewohnt ist überschreitest Du damit die Grenze der Privatsphäre.

Wenn es keine Einwände gibt dann lege los. Fotos und sogar Videos werden Dir helfen Dich später an die Besichtigung zu erinnern. Es fällt Dir leichter verschiedene Wohnungen miteinander zu vergleichen. Und Deine eigenen Fotos geben ein realistischeres Bild der Wohnung wider, als die perfekt inszenierten Bilder einer Wohnungsanzeige.

Verzichte beim Fotografieren möglichst auf künstliche Beleuchtung. So hast Du später ein Gefühl dafür wie hell die Wohnung bei Tag ist.

Ein moderner Wohnbereich in Blau und Gelb mit Retro Vibes

Tipp 3: Geh spazieren

Nimm Dir ein paar Minuten Zeit vor der Besichtigung und drehe eine Runde um den Block oder das Viertel. So bekommst Du einen guten Eindruck von Deiner potenziellen neuen Gegend.

Entdeckst Du dabei Cafés und Einkaufsmöglichkeiten? Wie weit sind öffentliche Verkehrsmittel entfernt? Hast Du Grünflächen in der Nähe? Wirkt die Gegend ruhig oder belebt? Und vor allem worauf legst Du eigentlich wert?

Die Besichtigung sollte grundsätzlich bei Tageslicht stattfinden. Aber auch um einen Bild vom Alltag in dem Viertel zu bekommen empfiehlt es sich nachmittags eine Runde zu drehen.

Tipp 4: Bring Verstärkung mit

Zur Besichtigung sollten alle Personen erscheinen, die später in der Wohnung wohnen wollen. Jeder soll sich seinen persönlichen Eindruck machen. Zudem möchte der Makler oder Vermieter alle potenziellen Mieter kennenlernen.

Wenn möglich kannst Du auch eine neutrale außenstehende Person mitbringen. Vier Augen sehen mehr als zwei. Zudem kann jemand, der nicht in die Entscheidung involviert ist Dir einen, sachlichen Blick auf die Pros und Contras der Immobilie geben.

Ein helles Schlafzimmer mit modernen Lampen

Tipp 5: Alles zu seiner Zeit

Bei der Besichtigung solltest Du neben den bereits oben genannten Punkten unbedingt auch nach Mängeln Ausschau halten.

Wie ist die Dämmung?
Erkennst Du Spuren von Schimmel oder Wasserflecken? Kratzer, Macken, Flecken oder sonstige Schäden an Wänden und Böden?
Fallen Dir nötige Reparaturen auf?
Funktionieren alle Wasserhähne und die Toilettenspülung?
In welchem Zustand sind Fenster und Türen?
Würdest Du das Bad renovieren wollen?
Würdest Du die Einbauküche so übernehmen?

Nun hast Du all dies bei der Besichtigung erkannt und gecheckt. Sprich den Vermieter oder Makler aber nicht zu voreilig darauf an. Du würdest mit der Tür in das noch nicht gemietete Haus fallen.

Frag stattdessen, ob der Vermieter Renovierungsarbeiten plant, oder grundsätzlich bereit wäre zu renovieren.

Alle Mängel sprichst Du dann an, wenn Du einen Schritt weiter bist und Dich mit dem Vermieter zur Vorabnahme triffst. Allerdings vor Deinem Umzug und bevor Du den Mietvertrag unterzeichnet hast.

Ein moderner Wohnbereich in Schwarz Weiß mit organischen Möbeln

Eine offene weiße Küche mit Essbereich in Schwarz Weiß

Tipp 6: Freundlich aber selbstsicher auftreten

Der Eindruck den Du hinterlässt, beginnt bereits bei der Kontaktaufnahme. Aus der Wohnungsanzeige entnimmst Du, ob der Vermieter oder Makler per E-Mail oder Anruf kontaktiert werden möchte. Sprich Deine Kontaktperson direkt an. Kläre sofort für welche Wohnung Du Dich interessierst. Gib beim ersten Kontakt schon die wichtigsten Informationen über Dich preis. Frag konkret nach einem Besichtigungstermin, wenn möglich ein Einzeltermin und bei Tag.

Deine Kleidung und Erscheinungsbild werden nicht darüber entscheiden, ob Du die Wohnung bekommst, aber diese Faktoren wirken dennoch auf Deinen Auftritt aus. Solange Du gepflegt und ordentlich gekleidet zum Termin erscheinst, machst Du alles richtig.

Viel wichtiger ist: Sei pünktlich, freundlich und interessiert.

Erscheine pünktlich zum verabredeten Termin, geh auf den Vermieter oder Makler zu, stell Dich vor, beantworte alle Fragen und stell selbst welche. Bei der Verabschiedung teilst Du unmissverständlich mit, ob Du weiterhin an dem Wohnobjekt interessiert bist.

Sollte Dir die Wohnung, oder das Haus besonders ans Herz gewachsen sein, dann halte Kontakt mit dem Vermieter.

Von welchen Fragen sprechen wir eigentlich? Damit Du bei der Besichtigung auch nichts vergessen hast, haben wir einige für Dich zusammengefasst.

Ein moderner Essbereich mit rundem Tisch neben der offenen Küche

Ein Essbereich nach dem Eingang mit Holz Hockern

Einzelbesichtigung vs. Gruppenbesichtigung

Die aktuelle Situation und die geltenden Kontaktbeschenkungen aufgrund der Coronapandemie haben die Wohnungssuche und die Abläufe bei Wohnungsbesichtigungen etwas verändert. Derzeit sind keine Gruppenbesichtigungen möglich. Einzelbesichtigungen finden nur unter Berücksichtigung der Hygienebestimmungen und mit genügend Abstand statt.

Trotzdem werden Gruppenbesichtigungen bald wieder möglich sein. Bis dahin nutze die Einzeltermine zu Deinem Vorteil.

Während Du versuchst so viele Informationen wie möglich zu sammeln, gilt es gleichzeitig beim Makler oder dem Vermieter einen positiven bleibenden Eindruck zu hinterlassen. Wenn sich niemand an Dich erinnert, stehen Deine Chancen schlecht.

Damit Du im Gedächtnis bleibst, punkte mit Manieren, Aufmerksamkeit und indem Du etwas Persönliches von Dir teilst. Der Vermieter hat kein Interesse an Smalltalk. Er möchte wissen, wer seine Mieter sind. Antworte deshalb auf Fragen ehrlich und direkt. Umgekehrt stelle konkret Fragen und signalisiere damit Interesse.

Bei Gruppenbesichtigungen hast Du leider weniger Zeit für Gespräche mit dem Vermieter. Aber gerade dann ist es umso wichtiger beim Entscheidungsträger in Erinnerung zu bleiben. Stell Dich persönlich vor, nenne Deine Fragen, bedanke Dich für die Besichtigung und verabschiede Dich persönlich mit einer ersten Entscheidung. Wenn Du ehrliches Interesse hast, dann solltest Du das auch sagen. Die Mitinteressenten kannst Du währenddessen ignorieren. Verzichte auf Konkurrenzkampf.

In jedem Fall lohnt es sich mit dem Vermieter oder Makler in Kontakt zu bleiben, solltest Du eine Absage bekommen. Frag, ob noch ein weiteres Objekt zur Besichtigung verfügbar wäre. Damit sparst Du Dir die ersten Bewerbungsschritte.

Kauf vs. Miete

Bisher sind wir hier von einem Mietobjekt ausgegangen. Zunächst macht es auch keinen immensen Unterschied, ob Du eine Wohnung kaufst oder mietest. Bei der Besichtigung musst Du immer aufmerksam sein und alles genau checken, Deine eigenen Bedürfnisse im Blick haben, Dir einen guten Gesamteindruck der Wohnung, vom Gebäude und der Umgebung holen und gleichzeitig von Dir überzeugen.

Trotzdem kommen mit einer Kaufentscheidung noch weitere Faktoren auf Dich zu, die Du berücksichtigen musst und mehr Verantwortung, die Du als Eigentümer tragen musst.

Damit Du bei der Besichtigung eines Kaufobjekts optimal vorbereitet bist, haben wir eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten erstellt, die es zu klären gilt.

Spreche mit dem Verkäufer über:

das Baujahr
den Zustand des Objekts
die letzte Renovierung oder geplante Renovierungen
den Energieausweis
den Grundriss
die Hausordnung
die Ausstattung der Wohnung

Umgekehrt könnte der Verkäufer von Dir Informationen, Dokumente und Nachweise haben wollen. Bereite alle Unterlagen zur Bonität und Finanzierung schon vor. Falls Du bei der Besichtigung danach gefragt wirst, kannst Du direkt punkten. Unterlagen, die häufig nachgefragt werden, sind zum Beispiel aktuelle Gehaltsnachweise, eine Schufa-Auskunft oder Ähnliches, um Deine Bonität nachzuweisen.

Wenn Du nach dem Kauf selbst hier wohnen willst, sollte das Haus oder die Wohnung natürlich Deinen Bedürfnissen und Ansprüchen entsprechen. Solltest Du vermieten wollen, überlege Dir vorab an wen. Stelle Dir schließlich folgende Fragen:

Passt die Wohnung zu Deinen Wunschmietern?
Wer wohnt noch in der Hausgemeinschaft?
Welche Mieter zieht die Lage an?

Ansonsten halte Dich an die gleichen Punkte wie bereits weiter oben gelistet. Für Käufer ist es genauso wichtig, Mängel zu erkennen, die Raumaufteilung zu checken, Licht- und Lärmverhältnisse einzuschätzen wie für Mieter.

Während Du alles über das Wohnobjekt wissen willst, möchten die Vermieter oder Makler Informationen über Dich sammeln. Sei auf Fragen vorbereitet.

Häufige Fragen

Im Gegensatz zum Interessenten dürfen Vermieter nicht jede Frage stellen. Zumindest müssen Interessenten nicht auf jede Frage antworten. Dementsprechend musst Du nur auf die sogenannten zulässigen Fragen vorbereitet sein. Alle unzulässigen Fragen kannst Du ablehnen.

Schließlich haben Vermieter auch die Möglichkeit, sich anderweitig über potenzielle Mieter zu erkundigen, allerdings auch nur auf mietrelevante Fragen bezogen.

Die eben genannten zulässigen Fragen, die gestellt werden dürfen, sind:

Nachfrage nach dem Arbeitsplatz und dem Verdienst aller Mieter
Fragen zur Vermögenslage und zur wirtschaftlichen Situation aller Mieter
Die Anzahl der Familienmitglieder, Mitbewohner oder Partner, die mit einziehen sollen
Ob Du Tiere mit in den Haushalt bringst
Ob und welche Musikinstrumente Du spielst

Die unzulässigen Themen und Fragen, die Du nicht beantworten musst, sind:

Fragen zu Deiner Nationalität
Zu Deiner Religion oder Deinem Glauben
Zu Deinem Familienstand
Ob Du schwanger bist, oder Kinder planst
Weshalb Du umziehst
Ob Du vorbestraft bist
Fragen nach Deiner Rechtsschutzversicherung
Ob Du rauchst
Nachfragen zu einer Mitgliedschaft in einer Partei oder einem Verein
Nach einer Aufenthaltsgenehmigung
Ob Du Krankheiten hast
Wie häufig Du Besuch bekommst
Was sind Deine Hobbys

Rechne mit einem schriftlichen Fragenkatalog oder einer Mieterselbstauskunft, die Du ausfüllen sollst. Der Vermieter wird nicht mit jedem Interessenten ein ausführliches Gespräch führen können. Beantworte die dort gestellten Fragen ausführlich und gewissenhaft.

Darüber hinaus könnte der Vermieter oder Makler auch nach Dokumenten und Unterlagen fragen, um weitere Informationen über Dich zu sammeln. Wenn Du alle gewünschten Papiere schon bei der Besichtigung dabei hast, könntest Du anderen Interessenten einen Schritt voraus sein.

Welche Dokumente sind bei der Wohnungsbesichtigung wichtig?

Mietinteressenten sind zwar nicht verpflichtet, persönliche Informationen von sich preiszugeben. Aber wenn sie vom Vermieter angefragt werden, werden diese Informationen auch in den Entscheidungsprozess miteinfließen. Indem Du keine Dokumente vorlegst, hast Du eventuell einen Nachteil gegenüber den Mitinteressenten.

Solche Unterlagen, nach denen häufig gefragt wird, sind irgendeine Form von Bonitätsnachweis, wie zum Beispiel eine Schufaauskunft. Oft auch Gehaltsnachweise in Form von Gehaltsabrechnungen oder sogar Kontoauszügen. In diesem Fall kannst und solltest Du alle nicht-relevanten Daten schwärzen. Du kannst auch bei Deinem Vorvermieter nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fragen. Oder Du bringst eine Bürgschaft mit.

Inzwischen ist es üblich, eine Bewerbermappe mit Lebenslauf und allen weiteren relevanten Dokumenten zur Besichtigung mitzubringen. So hat der Vermieter alle Informationen auf einen Blick.

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?

Ganz klar, die Dauer einer Wohnungsbesichtigung hängt davon ab, wie viel es zu sehen und zu besprechen gibt. Je mehr Räume besichtigt werden, desto länger zieht sich der Termin. Je nach Zustand der Wohnung hast Du mehr oder weniger Fragen.

Grundsätzlich gilt aber, lass Dir Zeit, um alles genau unter die Lupe zu nehmen. Wenn Du Dich allerdings wesentlich länger in der Wohnung aufhältst als andere Interessenten, könntest Du dadurch negativ auffallen. Eine Schmerzgrenze für eine ausführliche, aber nicht übermäßig lange Besichtigung liegt bei 45 Minuten. Nach Ablauf dieser Deadline solltest Du Dich freundlich verabschieden.